DEBATE

DNU y vivienda: el verdadero costo de la rescisión anticipada

Muchas preguntas surgieron con la llegada del nuevo DNU del gobierno de Javier Milei, y el foco también se lo llevó la rescisión anticipada de las locaciones con destino a vivienda. ¿Qué se mantiene y qué cambia? ¿Cómo varía el impacto económico de la rescisión del contrato? ¿Quién y cuándo se beneficia por el cambio en el DNU? ¿Era mejor antes o lo es ahora?

Las respuestas llegan del análisis que elaboró Gonzalo Fuertes Lerena, coordinador en la Maestría de Derecho Civil de la Facultad de Derecho de la Universidad Austral.

Fuente: Elaboración propia

Buenos Aires, enero de 2024 –El decreto de necesidad y urgencia 70/2023 que introdujo el Poder Ejecutivo sumó diversas reformas al régimen de las locaciones de inmuebles. Dentro de las modificaciones, se realizaron reformas al régimen de rescisión anticipada del contrato de locación de inmueble destinados a vivienda (art. 1221 del Código Civil y Comercial).

Para comenzar, Gonzalo Fuertes Lerena, coordinador en la Maestría de Derecho Civil de la Universidad Austral y abogado Cerolini & Ferrari Abogados, considera que “a partir de ahora, el locatario puede rescindir el contrato en cualquier momento, y por ello debe pagar al locador el 10% del canon locativo futuro, es decir, que no se ha devengado. Para realizar el cálculo del pago debe considerarse el período comprendido entre la fecha de notificación de la rescisión y la fecha de finalización pactada”.

¿Qué se mantiene y qué cambia en el régimen de rescisión anticipada de las locaciones con destino a vivienda con la entrada en vigencia del DNU?

Fuertes Lerena: Los que se mantiene es la posibilidad de rescindir anticipadamente el contrato de locación. Mientras que lo que cambia es que no se realizan distinciones basadas en el momento en que se efectúa la rescisión y en la existencia o inexistencia de preaviso. También cambia la forma en la que se calcula la indemnización que, en ocasiones, debía para el locatario al locador por rescindir anticipadamente el contrato, así como el impacto económico que ello tiene para el locatario.

¿Cómo varía el impacto económico de la rescisión del contrato? ¿Quién y cuándo se beneficia por el cambio en el DNU?

Fuertes Lerena: Lo mejor es intentar responder esos interrogantes a través del análisis de un ejemplo sencillo: imaginemos un contrato de alquiler en el que se pactó un canon mensual de $10. En cuanto a la duración del contrato, es preciso considerar la situación, tanto si el plazo convenido fue de 3 años, como si fue de 2, puesto que el DNU reduce a este último el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda (siempre que no se haya pactado otro plazo en el contrato).

Si la rescisión tiene lugar antes de que hayan transcurrido los primeros 6 meses de ejecución del contrato (considerando hipótesis de máxima en el ejemplo propuesto), mientras que antes del régimen establecido por el DNU se debían pagar $60 o $40 (con ajuste proporcional de la regulación del régimen anterior a un plazo más acotado duración mínima del contrato), luego de él se deben pagar $36 o $24, dependiendo de si el contrato se celebró por 3 o por 2 años, respectivamente.

Cuando la rescisión es realizada entre los 6 meses y el primer año de ejecución contrato, antes del DNU, si no se brindaba el preaviso establecido en el CCyC, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis, era de $20,75. Mientras que, si se brindaba el preaviso de 1 mes, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis, era de $12,5, y si era de 3 meses el preaviso, no se debía indemnizar. Después del DNU, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis es de $21.

Si la rescisión tiene lugar después del primer año de ejecución del contrato, antes del DNU, si no se brindaba el preaviso, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis es de $16,6. Si se brindaba el preaviso y este era de 1 mes, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis es de $8,33, y si era de 3 meses, no se debía indemnizar. Después del DNU, el promedio de todos los valores trabajados como hipótesis es de $18.

Fuente: Elaboración propia

Entonces, ¿cuál de las opciones es más favorable?

Fuertes Lerena: De las 7 variables analizadas, solo en una el régimen del DNU es más favorable al locatario que el anterior. Es decir, en 6 supuestos es más favorable al locatario el régimen anterior al DNU, es decir, es menos oneroso con respecto al nuevo.

Más allá del análisis cuantitativo de la cuestión, lo cierto es que, desde lo cualitativo, el nuevo régimen instaurado por el DNU sobre la materia pareciera empobrecer el tratamiento de la cuestión. La eliminación de la incidencia del preaviso constituye el más claro ejemplo.

El preaviso y sus efectos, tal como estaban regulados en el régimen anterior, constituía un elemento razonable que equilibraba la posición y los intereses de las partes, ya que le permitía al locatario evitar o disminuir la indemnización por rescisión, y al locador le permitía anticiparse a la finalización del contrato y comenzar a negociar uno nuevo, con el fin de que evitar una merma en sus ingresos.

Así, la reforma del DNU, en lo que hace al costo de la rescisión sin causa por el locador, es, claramente, en la gran mayoría de los casos contrario a los intereses del locador (quien presenta usualmente mayores necesidades y un menor poder de negociación) y, además, establece un régimen menos logrado al eliminar lo relativo al preaviso.

Gonzalo Fuertes Lerena

Coordinador en la Maestría de Derecho Civil de la Universidad Austral y abogado Cerolini & Ferrari Abogados